Het hebben van een zakelijk recht is één van de voorwaarden om subsidiëring te kunnen verkrijgen van AGION. Aan dat zakelijk recht zijn een aantal voorwaarden verbonden.
Volgens artikel 19, §1 van de Schoolpactwet moet de looptijd van het zakelijk recht nog minimaal dertig jaar bedragen vanaf de datum dat AGION zijn principeakkoord geeft.
Meestal worden er langere termijnen bedongen, namelijk voor 50, 70 of 99 jaar. Langere termijnen dan 30 jaar geven de mogelijkheid om later op basis van hetzelfde zakelijk recht nogmaals een beroep te doen op subsidiëring.
Op het einde van de erfpacht of opstal bestaat er een verplichting voor de erfpachtgever of opstalgever om de erfpachter of opstalhouder te vergoeden voor de eventuele meerwaarde van het onroerend goed. Dit geldt niet voor eigendomsaktes zoals schenkings- of aankoopaktes.
Het gaat hier niet om de meerwaarde of het verschil in waarde tussen de start van het zakelijk recht en het einde van het zakelijk recht want eigendom heeft de neiging om in waarde te stijgen. Het gaat hier juist om de meerwaarde die het gevolg is van investeringen die de houder van het zakelijk recht heeft uitgevoerd met AGION-subsidies. Voor werken aan bestaande gebouwen doet de houder van het zakelijk recht niet meer dan wat van hem verwacht wordt: de eigendom in goede staat houden. Die ingrepen leiden dus niet tot een meerwaarde.
"Bij het einde van de erfpacht zal de erfverpachter een vergoeding verschuldigd zijn aan de erfpachter gelijk aan de meerwaarde die op dat tijdstip zal voortvloeien uit de uitgevoerde verbeteringswerken of nieuw opgerichte gebouwen, waarvoor de erfpachter een tussenkomst bekwam van AGION."
Sommige schoolbesturen kiezen ervoor om de terugvordering door AGION al op te nemen in hun overeenkomst met een bijkomende clausule, gekoppeld aan de meerwaardeclausule. Als AGION vaststelt dat de gesubsidieerde infrastructuur leegstaat, verkocht, verhuurd of afgebroken is, of dat het niet langer voor onderwijs gebruikt wordt, vordert het de subsidie (gedeeltelijk of volledig) terug. Het kan daarom een geruststelling zijn om deze bepaling al op te nemen zodat er een zekerheid is dat AGION terugbetaald wordt.
Een eventuele bepaling in het contract zou kunnen zijn:
"Partijen komen overeen dat deze meerwaarde op elk ogenblik gelijk is aan het terug te vorderen deel van de subsidie die door AGION of haar rechtsvoorganger werd uitgekeerd voor investeringen op of aan de betrokken eigendom."
Recent werd de terugvorderingstermijn voor AGION-subsidies van 20 jaar naar 30 jaar gebracht. De terugvorderingstermijn van 30 jaar geldt voor goedgekeurde dossiers vanaf 1 september 2020. Alle dossiers met een principieel akkoord van voor 1 september 2020 zullen desgevallend een terugvordering ondergaan aan twintigsten.
De overeenkomst van zakelijk recht moet een vervreemdingsclausule bevatten. Dit is een clausule die bepaalt dat het schoolbestuur zijn zakelijk recht maar mag vervreemden of bezwaren (bijvoorbeeld een erfpachtrecht met een opstalrecht bezwaren) na het akkoord van de raad van bestuur van AGION. Deze clausule hoeft niet opgenomen te worden in eigendomsaktes zoals schenkings- of aankoopaktes.
In onze modelovereenkomsten werden deze vereiste clausules voor AGION opgenomen. Een overzicht van de belangrijkste modelovereenkomsten:
