Opstalrecht

Wat?

sla link op in klembord

Kopieer

Het opstalrecht is een zakelijk gebruiksrecht dat het eigendomsrecht verleent op al dan niet gebouwde volumes, voor het geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond om er bouwwerken of beplantingen te hebben.

Vol genot van andermans onroerend goed

sla link op in klembord

Kopieer

De opstalhouder mag tijdens de duurtijd van zijn opstalrecht op zijn volume alle bevoegdheden van eigenaar uitoefenen, inclusief het gebruik en het genot ervan. Dit brengt met zich mee dat de opstalhouder de bebouwingen en beplantingen binnen zijn volume in principe mag gebruiken en ook mag verwijderen.

Tijdelijk zakelijk gebruiksrecht

sla link op in klembord

Kopieer

Het opstalrecht heeft in principe een tijdelijk karakter. Er is geen verplichte minimumduur, in tegenstelling tot het erfpachtrecht.

De maximumduur van het opstalrecht bedroeg vroeger 50 jaar. Sinds 1 september 2021 is de maximumduur van het opstalrecht opgetrokken naar 99 jaar. Deze regel is van dwingend recht zodat de partijen hier niet van kunnen afwijken.

Hoe verkrijg je een opstalrecht?

sla link op in klembord

Kopieer

Om een recht van opstal te vestigen, moet je als opstalhouder naar de notaris samen met de eigenaar. De notaris zal dan een authentieke of notariële akte opmaken, met daarin de voorwaarden van het opstalrecht. Deze akte moet overgeschreven worden in de registers van het Kantoor Rechtszekerheid.

In principe is er voor die overschrijving een registratierecht verschuldigd. Schoolbesturen en inrichtende machten kunnen in de meeste gevallen een vrijstelling krijgen van deze registratierechten op voorwaarde dat het gaat om een opstalrecht op gebouwen die uitsluitend bedoeld zijn voor onderwijs.

In de opstalovereenkomst wordt dan ook een bepaling opgenomen waarbij er verwezen wordt naar artikel 161, 1° Wetboek Registratierechten.

Wat zijn je rechten en plichten als opstalhouder?

sla link op in klembord

Kopieer

In een opstalovereenkomst kunnen de eigenaar en de opstalhouder hun rechten en plichten omschrijven, zij zijn volledig vrij om die overeenkomst in te vullen zoals zij willen.

Rechten

sla link op in klembord

Kopieer

Tijdens de duur van het opstalrecht oefent de opstalhouder op zijn volume in principe alle bevoegdheden van eigenaar uit. Als opstalhouder heb je het recht om:

  • een nieuw gebouw op te richten en dit gebouw te gebruiken;
  • bestaande gebouwen te gebruiken en deze te verbouwen;
  • gebouwen buiten schooltijd te laten gebruiken door anderen;
  • op het einde van je opstalrecht een vergoeding te ontvangen van de eigenaar voor de gebouwen die je hebt opgericht. Dit is de natrekkingsvergoeding

Plichten

sla link op in klembord

Kopieer

In ruil voor je opstalrecht ben je als opstalhouder verplicht om:

  • de afgesproken vergoeding voor het opstalrecht te betalen. De afspraak kan ook zijn dat je geen vergoeding moet betalen;
  • bestaande gebouwen in stand te houden en herstellingswerken te laten uitvoeren;
  • een brandverzekering af te sluiten voor het onroerende goed;
  • alle belastingen te betalen die gekoppeld zijn aan het onroerende goed;
  • alle andere contractuele verplichtingen van de opstalovereenkomst na te komen.

Einde opstalrecht?

sla link op in klembord

Kopieer

Er bestaan verschillende manieren om een opstalrecht te beëindigen:

  • automatisch door het verstrijken van de duurtijd; opstalrecht eindigt automatisch wanneer de duurtijd van het recht verstreken is. Het is niet mogelijk om een opstalrecht stilzwijgend te hernieuwen, daarvoor is altijd een uitdrukkelijk akkoord van de partijen nodig;
  • in onderlinge overeenstemming: de eigenaar en de opstalhouder kunnen de opstalovereenkomst ook in onderlinge overeenstemming beëindigen. Als je dat plant, ga je opnieuw via de notaris;
  • door het tenietgaan van het goed;
  • door bevrijdende verjaring: niet-uitoefening van het opstalrecht gedurende 30 jaar;
  • door vermenging: de hoedanigheid van opstalhouder vermengt zich met de hoedanigheid van eigenaar van het onroerende goed waarop het opstalrecht werd gevestigd. Dit is het geval wanneer de opstalhouder zijn opstalrecht verkoopt aan de eigenaar van het onroerend goed waarop het opstalrecht was gevestigd;
  • door ontbinding: ontbinding is mogelijk als er een wanprestatie is, iemand doet iets niet. Bijvoorbeeld: de opstalhouder betaalt de afgesproken vergoeding niet;
  • door afstand te doen.

Door het einde van het opstalrecht wordt de grondeigenaar (voor het eerst of opnieuw) eigenaar van de gebouwen of constructies die zich op zijn grond bevinden. Dat komt door het juridisch mechanisme van ‘natrekking’.

Als je een opstalrecht niet hebt gekregen van een eigenaar, maar van een erfpachtnemer, komen de opgerichte gebouwen of constructies bij het einde van het opstalrecht uiteraard toe aan die erfpachtnemer.

Sinds de inwerkingtreding van het nieuwe goederenrecht heeft de opstalhouder in beginsel recht op vergoeding van de door hem gedane werken, gebouwen, betimmeringen, beplantingen enz. Deze vergoeding moet berekend worden op grond van de principes inzake ongerechtvaardigde verrijking. Dit is de natrekkingsvergoeding.

Modelovereenkomst recht van opstal

sla link op in klembord

Kopieer

Boekhoudkundige verwerking

sla link op in klembord

Kopieer

Contact

Kristof Verduyckt
stafmedewerker
      02 507 07 29
      ×
      Kijkt als...
      Niveau
      Regio