Het opstalrecht is een zakelijk gebruiksrecht dat het eigendomsrecht verleent op al dan niet gebouwde volumes, voor het geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond om er bouwwerken of beplantingen te hebben.
De opstalhouder mag tijdens de duurtijd van zijn opstalrecht op zijn volume alle bevoegdheden van eigenaar uitoefenen, inclusief het gebruik en het genot ervan. Dit brengt met zich mee dat de opstalhouder de bebouwingen en beplantingen binnen zijn volume in principe mag gebruiken en ook mag verwijderen.
Het opstalrecht heeft in principe een tijdelijk karakter. Er is geen verplichte minimumduur, in tegenstelling tot het erfpachtrecht.
De maximumduur van het opstalrecht bedroeg vroeger 50 jaar. Sinds 1 september 2021 is de maximumduur van het opstalrecht opgetrokken naar 99 jaar. Deze regel is van dwingend recht zodat de partijen hier niet van kunnen afwijken.
Om een recht van opstal te vestigen, moet je als opstalhouder naar de notaris samen met de eigenaar. De notaris zal dan een authentieke of notariële akte opmaken, met daarin de voorwaarden van het opstalrecht. Deze akte moet overgeschreven worden in de registers van het Kantoor Rechtszekerheid.
In principe is er voor die overschrijving een registratierecht verschuldigd. Schoolbesturen en inrichtende machten kunnen in de meeste gevallen een vrijstelling krijgen van deze registratierechten op voorwaarde dat het gaat om een opstalrecht op gebouwen die uitsluitend bedoeld zijn voor onderwijs.
In de opstalovereenkomst wordt dan ook een bepaling opgenomen waarbij er verwezen wordt naar artikel 161, 1° Wetboek Registratierechten.
In een opstalovereenkomst kunnen de eigenaar en de opstalhouder hun rechten en plichten omschrijven, zij zijn volledig vrij om die overeenkomst in te vullen zoals zij willen.
Tijdens de duur van het opstalrecht oefent de opstalhouder op zijn volume in principe alle bevoegdheden van eigenaar uit. Als opstalhouder heb je het recht om:
In ruil voor je opstalrecht ben je als opstalhouder verplicht om:
Er bestaan verschillende manieren om een opstalrecht te beëindigen:
Door het einde van het opstalrecht wordt de grondeigenaar (voor het eerst of opnieuw) eigenaar van de gebouwen of constructies die zich op zijn grond bevinden. Dat komt door het juridisch mechanisme van ‘natrekking’.
Als je een opstalrecht niet hebt gekregen van een eigenaar, maar van een erfpachtnemer, komen de opgerichte gebouwen of constructies bij het einde van het opstalrecht uiteraard toe aan die erfpachtnemer.
Sinds de inwerkingtreding van het nieuwe goederenrecht heeft de opstalhouder in beginsel recht op vergoeding van de door hem gedane werken, gebouwen, betimmeringen, beplantingen enz. Deze vergoeding moet berekend worden op grond van de principes inzake ongerechtvaardigde verrijking. Dit is de natrekkingsvergoeding.
