Het erfpachtrecht is een zakelijk recht dat een vol gebruik en genot verleent van andermans onroerend goed. Het is het meest uitgebreide, zakelijke gebruiksrecht dat je kunt hebben op andermans onroerend goed.
Het verleent de erfpachter in beginsel dezelfde gebruiks- en genotsbevoegdheden als een eigenaar, met als enige beperking dat hij niets mag doen dat de waarde van het onroerend goed vermindert.
Als de erfpachter bouwwerken of beplantingen verkrijgt of uitvoert op het onroerend goed waarop zijn erfpacht betrekking heeft, blijft hij daarvan eigenaar gedurende de duur van zijn erfpachtrecht. Dit is het accessoir opstalrecht: de erfpachter is eigenaar van de opstallen voor de duur van het erfpachtrecht.
Een erfpacht is interessant wanneer het gaat om een gebruik van een grond voor een heel langdurige exploitatie en/of met het oog op een omvangrijke investering.
Het erfpachtrecht is dus een vrij soepel zakelijk recht, maar er is wel een belangrijke beperking: de duurtijd. Een erfpachtrecht is in beginsel een tijdelijk zakelijk gebruiksrecht:
Deze regel is van dwingend recht, zodat hier niet contractueel kan van afgeweken worden.
Een erfpachtrecht kan verlengd of hernieuwd worden. Een verlenging betekent dat hetzelfde erfpachtrecht, met volle continuïteit blijft voortbestaan. Een hernieuwing doet een nieuw zakelijk recht ontstaan. Dat is het geval als de maximumduur van 99 jaar wordt overschreden of de essentiële voorwaarden van de erfpacht worden gewijzigd. Die verlenging of hernieuwing moet om aan derden tegenwerpelijk te zijn, notarieel verleden worden en overgeschreven.
Onder het oude recht werd de betaling van een periodieke vergoeding als een essentieel element van het erfpachtrecht beschouwd. Deze vergoeding werd ‘canon’ genoemd.
Volgens het nieuwe goederenrecht is die canon niet langer vereist: vanaf 1 september 2021 kan een erfpachtrecht dus zowel tegen betaling van een periodieke en/of eenmalige vergoeding als om niet (gratis) worden verleend.
Om een recht van erfpacht te vestigen, moet je als erfpachter naar de notaris samen met de eigenaar. De notaris zal dan een authentieke of notariële akte opmaken waarin de voorwaarden van de erfpacht beschreven worden. Deze akte moet overgeschreven worden in de registers van het Kantoor Rechtszekerheid.
In principe is er voor die overschrijving een registratierecht verschuldigd. Schoolbesturen en inrichtende machten kunnen in de meeste gevallen een vrijstelling krijgen van deze registratierechten op voorwaarde dat het gaat om een erfpacht op gebouwen die uitsluitend bedoeld zijn voor onderwijs.
In de erfpachtovereenkomst wordt dan ook een bepaling opgenomen met verwijzing naar artikel 161, 1° Wetboek Registratierechten.
Een voorbeeld van zo'n bepaling: “Partijen vragen de toepassing van artikel 161, 1° van het Wetboek Registratierechten waarbij er werd bepaald dat akten die betrekking hebben op onroerende goederen die uitsluitend bestemd zijn voor onderwijs, verleden ten name of ten bate van de inrichtende machten van het gemeenschapsonderwijs of het gesubsidieerd onderwijs, alsook ten name of ten bate van verenigingen zonder winstoogmerk voor patrimoniaal beheer die tot uitsluitend doel hebben onroerende goederen ter beschikking te stellen voor onderwijs dat door de voornoemde inrichtende machten wordt verstrekt, kosteloos worden geregistreerd.”
In een erfpachtovereenkomst worden de rechten en plichten door de eigenaar en de erfpachtnemer omschreven, maar zij kunnen niet afwijken van de wettelijke minimum- en maximumduur.
Als erfpachtnemer heb je het recht om het in erfpacht gegeven onroerend goed:
In ruil voor je recht van erfpacht ben je als erfpachtnemer verplicht om:
Er bestaan verschillende manieren om een erfpachtrecht te beëindigen:
Door het einde van een erfpacht vervalt ook het daarin besloten opstalrecht van de erfpachter. De bouwwerken en beplantingen waarvan de erfpachter eigenaar was op grond van het accessoir opstalrecht, gaan over op de erfpachtgever. De erfpachtgever of de grondeigenaar wordt (voor het eerst of opnieuw) eigenaar van de gebouwen, werken of beplantingen die zich op zijn grond bevinden. Dit is een toepassing van het recht van ‘natrekking’.
Sinds de inwerkingtreding van het nieuwe goederenrecht is de erfpachtgever verplicht de erfpachter te vergoeden voor de bouwwerken en beplantingen die de erfpachter heeft opgericht, op grond van de ongerechtvaardigde verrijking. Dit is de natrekkingsvergoeding.
