Dankzij onze jarenlange ervaring in het begeleiden van bouwdossiers hebben wij zicht op situaties die tot problemen en misverstanden kunnen leiden. Wij zetten ze hier voor jou op een rijtje.
Bij het gelijktijdig aanbesteden van meerdere percelen (ruwbouw, afwerking én technieken) merken wij dat er zich vaak een probleem van schadevergoeding stelt.
Het zal duidelijk zijn dat in de meeste gevallen de technische percelen (verwarming, sanitair ...) in de uitvoering van de werken het laatst aan de beurt komen. Nochtans dienen ook die percelen binnen de ‘gestanddoeningstermijn’ van de offertes gegund te worden. Omdat de andere werken op dat ogenblik onvoldoende ver gevorderd zijn, zul je de uitvoering van die percelen bijgevolg onmiddellijk na de bestelling moeten schorsen.
Sommige aannemers menen in die omstandigheden op grond van het KB Uitvoering een schadevergoeding te kunnen eisen als de onderbreking of schorsing van de werken niet het gevolg is van onvoorziene weersomstandigheden, noch voorzien is in het bestek.
Wij raden je dan ook aan om je tegen die prakijken te beschermen door een uitdrukkelijke clausule daarover op te nemen in de administratieve bepalingen. Wijs in die clausule op de gelijktijdige uitvoering van verschillende percelen en op de verplichting van een gecoördineerde samenwerking. Vermeld gedetailleerd welke andere percelen gelijktijdig worden aanbesteed en indien mogelijk ook de volgorde van uitvoering. Dat laatste kun je verduidelijken aan de hand van een globale werfplanning voor de verschillende percelen samen. Je vermeldt er expliciet bij dat de noodzakelijke coördinatie kan leiden tot schorsingen zonder dat die aanleiding kunnen geven tot schadevergoedingen.
Overheidsopdrachten worden geplaatst op forfaitaire basis (artikel 9 overheidsopdrachtenwet) maar via een prijsherziening kan de vooraf afgesproken vergoeding van de opdrachtnemer aangepast worden in functie van de evolutie van economische en sociale factoren. De prijsherziening is gebaseerd op de prijsevolutie van de hoofdcomponenten van de kostprijs: loonkosten, materiaalkosten, grondstofprijzen of de wisselkoersen.
De voorbije maanden gingen de prijzen echter met sprongen omhoog. Dit leidt bij bouwwerken in uitvoering tot aanzienlijke prijsherzieningen die bij de maandelijkse facturatie door de aannemer doorgerekend worden aan de schoolbesturen, in zover ten minste in de opdrachtdocumenten een prijsherziening voorzien was.
Er bestaat een verplichting om een prijsherzieningsformule op te nemen bij opdrachten voor werken waarvan de uitvoeringstermijn minstens 120 werkdagen of 180 kalenderdagen bedraagt of waarvan de raming gelijk is aan of hoger dan 120 000 euro.
Er is geen verplichting voor opdrachten beneden een geraamd bedrag van 120 000 euro én wanneer de uitvoeringstermijn minder dan 120 werkdagen of 180 kalenderdagen bedraagt. Dit zijn cumulatieve voorwaarden, het volstaat dus niet dat het gaat om een opdracht met een beperkte waarde of met een beperkte uitvoeringstermijn. Beide voorwaarden moeten samen vervuld zijn.
De formule die we vaak hanteren, ziet er als volgt uit:
p = P * [a * (s/S) + b * (i/I) + c]
waarbij
De waarde van indexen i en s vind je op de website van de FOD Economie.
De wettelijkheid van de prijsherzieningsformule wordt soms in vraag gesteld door aannemers als de prijsherzieningsformule resulteert in een negatief bedrag. Dit is echter perfect mogelijk omdat de prijsherzieningsformule in beide richtingen werkt: wanneer er een daling is van loonkosten of materiaalprijzen, kan de prijsherzieningsformule aanleiding geven tot een overeenkomstige vermindering van het aannemingsbedrag. Op die manier voldoet de prijsherzieningsformule aan de wettelijke vereisten.
Binnen de prijsherzieningsformule gebruiken we de index i om de evolutie van de materiaalprijzen op te volgen. Die index is gebaseerd op een korf van materialen die gangbaar zijn in de bouwsector. Die korf kwam echter niet meer overeen met de werkelijke gebruikte bouwmaterialen op een werf. Sinds januari 2021 is daarom een nieuwe index i ingevoerd, genaamd 'index i-2021'. Die index is gebaseerd op 60 producten die op een doorsnee type bouwwerf van toepassing zijn.
Partijen konden, na overleg, sinds januari 2021 gebruikmaken van de nieuwe index i-2021. Daartoe moet de overeenkomst verwijzen naar de index i-2021 in plaats van de index i.
De overheid publiceert de oude index i naast de nieuwe index i-2021 tot en met december 2022. Iedereen moet vervolgens overschakelen naar de nieuwe index i-2021. Dat geldt ook voor lopende overeenkomsten waarin je nu nog de index i gebruikt.
Als je bij lopende overeenkomsten moet overschakelen, pas je de formule aan. Je vervangt (i / I) door (i / I)*(i-2021 / I-2021).
De formule ziet er dan zo uit:
p = P * [a * (s/S) + b * (i/I) * (i-2021/I-2021) + c].
De waarden voor de kleine i en voor de grote I-2021 zijn de waarden van het moment van overschakeling van de i naar de i-2021.
In nieuwe contracten werk je meteen met de juiste formule:
p = P * [a * (s/S) + b * (i-2021/I-2021) + c].
De waarde van indexen i-2021 vind je op de website van de FOD Economie.
Aannemers vochten op een aantal werven de prijsherzieningsformule aan die in het bestek was opgenomen en plaatsten er een eigen prijsherzieningsformule tegenover. Dat zette druk op een schoolbestuur terwijl de argumenten die de aannemer aanhaalde vaak niet doorslaggevend waren. Zij eisten met verwijzing naar artikel 38/7 een prijsherzieningsformule die individueel afgestemd was op de wijze waarop zij in hun offerte specifieke materialen voorzien hadden.
Laat ons duidelijk zijn, er hoeft geen aangepaste prijsherzieningsformule per werf te zijn. Het lijkt ons wel aangewezen om in het bestek na de beschrijving van de prijsherzieningsformule, aan te geven dat die formule wel degelijk past bij de eigenheid van de opdracht en dat ze voldoet aan de wettelijke bepalingen. Daarvoor kun je gebruikmaken van volgende modeltekst:
“De prijsherzieningsformule opgenomen in dit bestek voldoet aan de voorwaarden opgelegd door artikel 38 van het KB Uitvoering.
De formule voorziet in de herziening van de prijzen op grond van de prijsevolutie van volgende hoofdcomponenten:
De prijsherziening steunt bijgevolg op objectieve en controleerbare parameters en maakt gebruik van passende wegingscoëfficiënten: 0,40 voor de loongebonden kosten, 0,40 voor de materiaalprijzen en 0,20 voor de vaste, niet-herzienbare factor. De prijsherzieningsformule weerspiegelt op die manier de werkelijke kostprijsstructuur voor deze opdracht.”
‘Variante’ slaat op een alternatieve uitvoeringsmethode die je als aanbestedende overheid of schoolbestuur in je bestek toestaat of oplegt. Bijvoorbeeld ramen in aluminium of in hout.
Als je met varianten werkt, dan moet je wettelijk verplicht (KB Plaatsing) het voorwerp, de aard en de draagwijdte van die varianten gedetailleerd omschrijven in je bestek. . Artikel 100 van het KB Plaatsing legt op dat je de opdracht moet gunnen aan de inschrijver die, op grond van één enkele rangschikking van basisoffertes en varianten, de laagste regelmatige offerte heeft ingediend. In de praktijk betekent dat de inschrijver met de goedkoopste combinatie van varianten. Je bent dus niet vrij om te kiezen. Je moet ook iedere combinatie van varianten als een aparte offerte beschouwen. Beperk dus het aantal varianten. Immers hoe meer varianten er zijn, hoe moeilijker het wordt om één enkele correcte rangschikking op te maken. Het voorbeeld hierna zal dit verduidelijken.
Aannemer A Aannemer B Artikel X Variante X1 2,48 EUR 2,72 EUR Variante X2 2,11 EUR 1,98 EUR Artikel Y Variante Y1 1,24 EUR 1,12 EUR Variante Y2 1,48 EUR 1,61 EUR Artikel Z Overige artikels 24,79 EUR 24,91 EUR
Mogelijke combinaties:
Aannemer A Aannemer B X1+Y1+Z= 28,51 EUR 28,75 EUR X1+Y2+Z= 28,14 EUR 29,24 EUR X2+Y1+Z= 28,75 EUR 28,01 EUR X2+Y2+Z= 28,38 EUR 28,50 EUR
In het voorbeeld zul je de werken moeten toewijzen aan aannemer B. Hij heeft de goedkoopste offerte met de combinatie X2 en Y1. Die variante maakt immers de laagste regelmatige bieding uit.
Behoudens het gebruik van technische coëfficiënten is het bijgevolg zinloos om varianten te voorzien waarvan vooraf duidelijk is welke de goedkoopste is (bv. drievoudige beglazing versus dubbele beglazing). Het gebruik van technische coëfficiënten wordt door de wet niet verboden.
Je mag in je bestek werken met verplichte en vrije opties. Als je dat doet, moet de kandidaat-aannemer wettelijk verplicht (KB Plaatsing) het bod voor die opties in een afzonderlijk gedeelte van zijn offerte vermelden.
Bij aanbesteding mogen de inschrijvers aan de vrije opties geen meerprijs of een andere tegenprestatie verbinden. Er is ook geen verplichting voor jou als aanbestedende overheid-schoolbestuur om een optie te bestellen, noch bij de sluiting, noch tijdens de uitvoering van de opdracht.
Je kuntniet zonder meer een opdracht opdelen in gedeelten. Je moet altijd aantonen dat een eventuele opdeling noodzakelijk is.
Die noodzaak zal veelal te maken hebben met de dimensie van de opdracht en de zware budgettaire investeringen die ze vergt. Naast budgettaire redenen zijn er ook andere redenen denkbaar zoals bijvoorbeeld
Als er voor het voorwaardelijk gedeelte van de opdracht kosten moeten gemaakt worden door de kandidaat-aannemer, overweeg dan of er voor deze kosten een billijke vergoeding kan voorzien worden. In sommige gevallen kan dat aangewezen zijn. Bijvoorbeeld bij complexe en/of omvangrijke opdrachten waar een inschrijver voor de opmaak van zijn offerte heel wat kosten heeft moeten maken.
Bij de beoordeling van de offertes moet je als schoolbestuur-aanbestedende overheid het vaste en het voorwaardelijke gedeelte als één geheel beschouwen. De sluiting van de opdracht heeft betrekking op de volledige opdracht.
Als schoolbestuur-aanbestedende overheid ben je enkel gebonden door de vaste gedeelten. Je bent niet verplicht om de voorwaardelijke gedeelten te laten uitvoeren. De uitvoering van ieder voorwaardelijk gedeelte is afhankelijk van jouw beslissing. Je deelt die beslissing mee aan de kandidaat-aannemer. van de aanbestedende overheid - schoolbestuur die aan de kandidaat - aannemers wordt medegedeeld.
Als de opdrachtdocumenten het niet verbieden, mag de kandidaat-aannemer voor meerdere percelen hetzij prijskortingen aanbieden bij aanbesteding, hetzij verbeteringsvoorstellen bij de offerteaanvraag in geval die bepaalde percelen hem zouden worden gegund.
Als kandidaat-aannemers prijskortingen aanbieden voor om het even welk perceel, bepaal je de laagste regelmatige offerte rekening houdend met de kortingen die geboden zijn voor die percelen én met de laagste prijs voor het geheel van alle percelen.
De kandidaat-aannemer kan met onderaannemers werken. Als aanbestedende overheid-schoolbestuur moet je dan wettelijk verplicht eisen dat die onderaannemers voldoen aan de wetgeving inzake de erkenning van aannemers (De subsidiërende overheid eist daarom expliciet dat je in de administratieve bepalingen de volgende clausule toevoegt: “De onderaannemers moeten erkend zijn in de vereiste categorieën en klassen overeenkomstig het KB van 26 september 1991 - artikel 2 tot 4 - en het KB van 5 oktober 1978 - artikel 1)”.
Elke bouwwerf, hoe klein en eenvoudig ze ook mag lijken, heeft haar eigen moeilijkheden op gebied van concept, studie en techniek, materialen, samenwerking van verschillende aannemers enz.
Er kunnen vele oorzaken zijn voor problemen en schade tijdens de werken:
Een ernstig voorval leidt meestal tot de onmiddellijke stopzetting van de bouwwerken. De vraag die zich dan stelt, is wie de kosten voor de herstellingen zal dragen. Architect, studiebureau, aannemers en onderaannemers zullen geneigd zijn de verantwoordelijkheid naar elkaar toe te schuiven. Ondertussen loopt de oplevering van de werken grote vertraging op. De all-risk bouwplaatsverzekering biedt hier een oplossing:
We onderscheiden twee waarborgen: de ‘zaakverzekering’ en de ‘aansprakelijkheidsverzekering’.
De zaakverzekering waarborgt het op te richten bouwwerk voor het bedrag van de bouwkosten met inbegrip van alle bijkomende kosten. Bijvoorbeeld deerelonen van de architect, studiebureau en veiligheidscoördinator, de niet terugvorderbare btw ….
In geval het om een verbouwing gaat, wordt meestal ook het bestaande gebouw mee opgenomen in de waarborg. Ook al wordt er niet rechtstreeks aan gewerkt. In geval van verbouwingen adviseren wij dat je nagaat hoe groot de draagkracht is van de burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering van de aannemer. Vraag eventueel ook een uitbreiding ‘afstand van verhaal tegenover de aannemer’ aan de brandverzekeraar van de bestaande gebouwen.
De zaakverzekering dekt ook de opruimings- en afbraakkosten, inclusief de kosten voor het vervoeren, storten, schoonmaken en behandelen van het puin na een gedekt ten belope van 10% van de verzekerde waarde.
De periode van verzekering loopt vanaf de inrichting van de bouwplaats tot aan de voorlopige oplevering van de werken. Je kunt de dekking hierna nog met 12 maanden worden verlengen voor nog uit te voeren afwerkings- en herstellingswerken tijdens de ‘onderhoudsperiode’ Tijdens die periode is de schade ten gevolge van brand, ontploffing en alle gebreken in de waterdichtheid en de gevolgen ervan niet verzekerd – daarvoor dien je als eigenaar jebrandpolis aan te spreken.
De aansprakelijksverzekering is enkel geldig op de bouwplaats tijdens de bouwperiode voor de schade die het gevolg is van de uitvoering van de verzekerde werken.
De artikels 1382 tot 1386 en 544 (burenhinder) van het Burgerlijk Wetboek (BW) vormen de basis van deze dekking. De aansprakelijkheid van alle verzekerden (dus ook de persoonlijke aansprakelijkheid van alle aannemers, onderaannemers, bouwheer en architect) is verzekerd.
Het verzekerde bedrag wordt in de bijzondere voorwaarden van de polis bepaald. Er wordt steeds rekening gehouden met de bestaande burgerlijke aansprakelijkheidswaarborgen onderschreven door aannemers, architecten …
In principe kunnen alle personen die bij de bouw betrokken zijn de ABR-verzekering afsluiten: de architect, de aannemer of de bouwheer. Het is evenwel aan te bevelen dat jij als bouwheer de polis onderschrijft. En dat om volgende redenen:
Jij bent de opdrachtgever en hebt het grootste belang bij de realisatie van je bouwproject;
Door zelf de polis te onderschrijven kun je perfect nagaan of alle risico’s die specifiek betrekking hebben op je aansprakelijkheid verzekerd werden. Artikel 544 van het burgerlijk wetboek “ burenhinder” is een specifieke aansprakelijkheid van de bouwheer voor zettingschade aan naburige of aanpalende gebouwen, scheuren en barsten in de muren, verzakkingen van vloeren en dergelijke. Die schade ontstaat meestal geleidelijk en kan bijvoorbeeld het gevolg zijn van grondwaterverlaging, grondverdringing of verzakking, ondermetsen van funderingen, trillingen enz. Vaak ben jij als bouwheer voor die schade aansprakelijk op basis van artikel 544 BW. Die meestal geleidelijk ontstane schade is nooit verzekerd in een gewone polis “Burgerlijke Aansprakelijkheid Uitbating”
Bij faillissement van de aannemer blijft de dekking van de verzekering in al zijn facetten ten voordele van jou als bouwheer in voege. Als de aannemer de verzekering aangaat, wordt het contract in geval van faillissement binnen de maand opgeheven waardoor jij als bouwheer iedere dekking verliest. Aangezien de aannemer de verzekeringskost meestal doorrekent in de kosten van de “werfinrichting”, verlies je als bouwheer op alle fronten;
Gedurende elk bouwproject draag je als bouwheer risico’s voor schade aan het op te richten werk en voor schade aan derden. Door het afsluiten van een ABR heb je als bouwheer de garantie dat:
Bouwen is een complexe aangelegenheid. Je kunt alle nodige voorzorgen nemen en alles wikken en wegen. , Doordat er veel mensen betrokken zijn bij het optrekken van het gebouw kun je sowieso niet alle risico’s vermijden. Elke deelnemer aan de bouw kan zo gedwongen worden zware en onvoorziene uitgaven te doen. Om dat probleem te vermijden en omdat de risico’s van al deze personen nauw met elkaar verweven zijn, is het noodzakelijk om alle betrokken partijen samen te verzekeren. De ABR-polis is daarvoor de enige echte oplossing.
Voor meer informatie over de ABR kun je terecht bij het Interdiocesaan Centrum dat optreedt als makelaar en zich specifiek toelegt op de verzekeringsnoden van scholen. Indien je bouwplannen hebt, raadpleeg dan tijdig je verzekeringsmakelaar zodat er samen met jou en de architect een sluitende verzekeringsclausule kan worden uitgewerkt die dan opgenomen wordt in het bestek. Op die wijze kan de kostprijs van de ABR mee opgenomen worden in het subsidieerbaar bedrag.
Samen met de plannen vormt het bestek de basis van de overeenkomst die je zal afsluiten met de aannemer. Besteed zeker ook de nodige aandacht aan de nauwkeurigheid en de correctheid van de plannen. Het KB Plaatsing (artikel 80) bepaalt immers datin geval van tegenstrijdigheden tussen verschillende documenten, voor de interpretatie deze volgorde geldt:
