De Vlaamse overheid voert vanaf 1 januari 2022 een renovatieverplichting in voor niet-residentiële gebouwen bij een notariële overdracht. Dit kadert in de context van de Europese Green Deal en is onderdeel van de Vlaamse Renovatiestrategie.
Die renovatieverplichting geldt voor alle niet-residentiële gebouwen, waaronder ook school-, internaat- en andere onderwijsgebouwen vallen. Het invoeren van de renovatieverplichting is een eerste stap richting de Europese langetermijndoelstelling van een koolstofneutraal gebouwenpark tegen 2050.
De renovatieverplichting bestaat uit twee onderdelen, en aan beide moet je voldoen binnen een termijn van 5 jaar na de overdracht:
De renovatieverplichting bestaat in de eerste plaats in een minimaal maatregelenpakket dat moet worden behaald. Dit minimaal pakket heeft betrekking op dakisolatie, beglazing, verwarming en koeling van je gebouw.
Als voor de dakisolatie van je gebouw de minimale R-waarde van 0,75 m²K/W niet gehaald wordt, moet dakisolatie met een maximale U-waarde van 0,24 W/m²K geplaatst worden.
Indien het gebouw nog beschikt over enkel glas, moet dat vervangen worden door hoogrendementsglas met een maximale U-waarde van 1 W/m²K.
Alle centrale opwekkers voor ruimteverwarming in je gebouw die ouder zijn dan 15 jaar moeten vervangen worden, tenzij je kunt aantonen dat de installatie aan de minimale installatie-eisen voor renovatie voldoet. Als er een aardgasnet aanwezig is in de straat, mag een stookolieketel niet vervangen worden door een nieuwe stookolieketel.
Alle koelinstallaties die ouder zijn dan 15 jaar en gebruik maken van koelmiddelen op basis van ozonafbrekende stoffen of koelmiddelen met een GWP-waarde van 2500 of hoger, moet je vervangen door koelinstallaties die geen gebruikmaken van deze schadelijke koelmiddelen.
De eerste twee maatregelen (dakisolatie en hoogrendementsglas) werden gekozen omdat isolatiemaatregelen (gebouwschil) de eerste prioriteit zijn om jouw energievraag terug te dringen.
De derde maatregel is gericht op het verduurzamen van de verwarming, ofwel het streven naar verwarming zonder fossiele brandstoffen, dus zonder stookolie of aardgas.
De vierde maatregel richt zich op het terugdringen van ozonafbrekende stoffen, wat ook in de Europese regelgeving wordt nagestreefd.
Dit minimaal maatregelenpakket helpt je mee in het behalen van een goed energieprestatielabel (EPC). Voor het verder energetisch renoveren van je schoolgebouw krijg je de keuzevrijheid, door te streven naar een minimaal energielabel, aanvullend op het minimaal maatregelenpakket. Dit omdat schoolgebouwen ten opzichte van andere niet-residentiële gebouwen, zoals kantoorgebouwen, uiteenlopende kenmerken hebben en sterk verschillen in gebruik, wat de keuze tussen isolatiemaatregelen of installatietechnieken enorm doet verschillen.
Grote niet-residentiële gebouwen moeten naast het minimale maatregelenpakket bij een notariële overdracht vanaf 1 januari 2023 binnen vijf jaar na de overdracht een minimaal aandeel hernieuwbare energie van 5% behalen.
Kleine niet-residentiële gebouwen kunnen ervoor kiezen een bijzonder traject te volgen met eigen verplichtingen, gelijkaardig aan het traject voor woningen.
De definitie van een kleine niet-residentiële eenheid stelt dat het aaneengesloten geheel van niet-residentiële gebouweenheden (AG NR geheel) een bruikbare vloeroppervlakte heeft die niet groter is dan 1000 m² en geen niet-residentiële eenheid bevat die groter dan 500 m² is.
Kleine niet-residentiële gebouwen moeten binnen vijf jaar na een notariële overdracht een energieprestatiecertificaat met een minimaal energieprestatielabel C behalen.
Kleine niet-residentiële eenheden kunnen er ook voor kiezen om vanaf 1 januari 2023 te voldoen aan de verplichting die wordt opgelegd aan grote niet-residentiële eenheden.
De renovatieverplichting treedt in werking bij een notariële overdracht. Dit betekent dat je soms rekening zal moeten houden met de renovatieverplichting bij overdrachten van niet-residentiële gebouwen door fusies.
Door de juridische complexiteit verschilt het per fusiesituatie of de renovatieverplichting al dan niet geldt. We onderscheiden hieronder verschillende situaties naar gelang je bij de fusieprocedure als inbrengende vzw alles (je gehele vermogen) overdraagt naar een andere vzw dan wel een deel van je vermogen.
In dit schema vind je terug wanneer de renovatieverplichting bij een fusie in werking treedt. We bepleiten in deze context een mildering van de verplichting bij de overheid. Dat lees je op onze webpagina 'Overheidsmaatregelen op korte termijn'.
Als je vzw haar geheel vermogen in één beweging wil overdragen naar een andere vzw, kan dit op twee manieren: de inbreng om niet van een algemeenheid of de ontbinding zonder vereffening.
Bij een fusie door inbreng om niet gaan alle (in geval van een algemeenheid) of een deel van de (in geval van een bedrijfstak) activa en passiva automatisch over naar de ontvangende vzw. Maar er is geen ontbinding van rechtswege van de overdragende vzw’s. Deze zullen nog moeten beslissen om te ontbinden en de besturen van de overdragende vzw’s moeten wel nog steeds een beroep doen op een vereffenaar om de vzw te vereffenen, zodat ze kan ophouden te bestaan.
Meer informatie over deze fusieprocedure en tips over wanneer je best deze procedure toepast, vind je bij 'Fusie door inbreng om niet van een algemeenheid of van een bedrijfstak'.
De inbreng om niet van een algemeenheid is juridisch gezien geen zuivere fusieprocedure, maar wordt juridisch-fiscaal beschouwd als een schenking. Dit betekent dat je bij een inbreng om niet van een algemeenheid je de renovatieverplichting steeds zal moeten respecteren, want ook bij schenkingen speelt de renovatieverplichting.
Als je geheel je vermogen wil overdragen naar een andere vzw én de renovatieverplichting niet willen triggeren moet je fuseren via de nieuwe eigenlijke fusieprocedure voor vzw’s: de fusie ingevolge ontbinding zonder vereffening. Het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen voerde deze nieuwe procedure in. Bij deze vorm van fusie gaan alle activa en passiva automatisch over naar de ontvangende vzw en de inbrengende vereniging houdt van rechtswege op te bestaan. Er is geen vereffening meer nodig.
Meer informatie over deze procedure en tips over wanneer je best deze fusieprocedure toepast, vind je bij 'Fusie ingevolge ontbinding zonder vereffening'.
Als je van deze eigenlijke fusieprocedure gebruik maakt, zal de renovatieverplichting op vandaag niet spelen, want een eigenlijke fusie valt buiten het toepassingsgebied van de verplichting.
De énige manier om als vzw een deel van je vermogen af te splitsen naar een andere rechtspersoon en nadien verder te blijven bestaan, is de inbreng om niet van een bedrijfstak. Je vindt meer informatie over de toepassing van de procedure bij 'Fusie door inbreng om niet van een algemeenheid of van een bedrijfstak'.
Ook hier gaat het niet om een zuivere splitsingsprocedure, maar wordt dit juridisch-fiscaal beschouwd als een schenking. Met een inbreng om niet van een bedrijfstak, activeer je op vandaag bijgevolg steeds de renovatieverplichting.
In tegenstelling tot een vennootschap kan een vzw jammer genoeg niet kiezen voor een eigenlijke partiële splitsing om een deel van zijn vermogen over te hevelen naar een andere vereniging.
Een niet-residentieel gebouw dat een beschermd monument is of deel uitmaakt van een beschermd cultuurhistorisch, landschap, stads- of dorpsgezicht, kan vrijgesteld worden van een aantal verplichtingen.
Het energieprestatiecertificaat voor niet-residentiële gebouwen (EPC-NR) is het hulpmiddel om schoolgebouwen naar de langetermijndoelstelling (koolstofneutraliteit in 2050) te begeleiden. Het bestaat uit 2 onderdelen die elkaar aanvullen: de energiescore & het energielabel
Sinds 1 januari 2023 is een energieprestatiecertificaat (EPC) verplicht bij de overdracht en verhuur van niet-residentiële gebouweenheden. Deze verplichting geldt voor alle gebouweenheden die als hoofdbestemming 'niet-residentieel' hebben. De verplichting om over een EPC-NR te beschikken zal de komende jaren steeds verscherpen.
Een tijdslijn :
Bekijk het voorbeeld EPC-NR om alle onderdelen in detail te kunnen bekijken.
Het EPC-NR wordt opgesteld door een energiedeskundige type D. Het is 5 jaar geldig en dient dus elke 5 jaar vernieuwd te worden.
Wie als nieuwe eigenaar van een niet-residentieel gebouw de renovatieverplichting niet naleeft, riskeert een administratieve geldboete. Het VEKA kan via het EPC nagaan of voldaan is aan deze renovatieverplichting:
Het VEKA kan dan aan het schoolbestuur een administratieve geldboete opleggen van 500 euro tot 200 000 euro. De boete ontslaat je trouwens niet van de plicht om vooralsnog te voldoen aan de renovatieverplichting, waarvoor het VEKA tegelijk een nieuwe termijn vastlegt.
